Trender som formar fastighetsbranschen

Fastighetsägare strävar ständigt efter kostnadseffektiva metoder för att hålla sina fastigheter i välfungerande och välmående. Därför är en framåtblickande syn på branschen viktig för att hänga med i den ständiga utvecklingen.

Nya typer av samarbeten

Enligt Helge Diness Christensen, Head of Facility Service på bioteknikföretaget Novozymes, är uppmuntran till nya idéer en viktig faktor för att hänga med i utvecklingen. Han tror att fastighetsservicens roll behöver ta en mer central plats inom företagets organisation i framtiden.

– Ett nära samarbete mellan företagsledningen och fastighetsförvaltarna kommer bli ännu viktigare och där tror jag att leverantörerna behöver vara med. Man måste hitta sätt att samarbeta på för att öka förståelsen för varandras arbete. Både internt men också med externa parter, säger Helge Diness Christensen.

På Novozymes arbetar man aktivt med att involvera leverantörer i strategiarbetet. Anlitade leverantörer bjuds in till gemensamma möten för att bland annat diskutera mål och därmed hitta en riktning i arbetet.

– Vi diskuterar vår strategi och våra krav tillsammans, på så sätt får de en tydligare bild vilket underlättar deras leveranser. Trösklarna sänks och det blir lättare för dem att ställa frågor och få en förståelse. Men vi uppmuntrar samtidigt våra leverantörer att vara självgående. Att detaljstyra deras arbete allt för mycket hindrar oss från att utveckla samarbetet. I stället har vi kontinuerliga uppföljningar för att hålla oss uppdaterade.

En partnerskapsbaserad relation är något som Linus Palmkvist, Vice President Property Service Development på Coor, anser börjar synas allt mer.  

– Historiskt har det handlat om att bara leverera tillsyn och skötsel. Men med den utvecklingen vi ser nu blir det strategiska allt viktigare. Relationen blir mer integrerad genom gemensamma KPI:er och incitament som gynnar båda parter, säger Linus Palmkvist.  

Hur ska data användas?

Att utrusta fastigheter med smarta system för att mäta allt från temperatur till objektdetektering är idag nästan en självklarhet. En fråga som däremot börjat ta större plats i samband med den ökande datainsamlingen är hur den ska användas.

– Vi har enorma mängder data och information om våra fastigheter. Vi använder Dashboards för att få fram data och ta beslut utifrån det, men jag tror att man behöver hitta bättre sätt att samla in den data som man faktiskt behöver. Idag finns en tendens att mäta utan att fråga sig själv varför man gör det. Information som samlas in via IoT-utrustning kommer i framtiden behöva kopplas ihop i ett system eller en app, i stället för flera olika som vi ser idag, säger Helge.

Novozymes är inte ensamma när det kommer till frågan kring nyttjandet av data. Flera av Coors kunder letar efter lösningar när det kommer till användningen av data. En av dem verkar inom detaljhandeln och driver stora lager där livsmedel hanteras. Kyl- och ventilationssystem behöver fungera felfritt för att säkerställa kvaliteten på bland annat mat. – AI-styrsystemen tror jag kommer bli jätteviktigt. Vi arbetar redan nu med det här och vi är jätteberoende av både leverantörer och AI för att ta vara på all insamlade data, säger fastighetschefen på bolaget.

Linus Palmkvist menar också att det finns en tendens att samla in mer data än vad som faktiskt används. Att hitta ett sätt för att sammanföra och integrera data i ett system blir en förutsättning för att kunna använda den effektivt. Samtidigt ligger det en utmaning i att göra detta på ett säkert sätt. 

– Med tanke på det nuvarande säkerhetsläget är vissa företag kritiska till uppkopplade enheter. Man är orolig för att obehöriga ska kunna ta kontroll över styrning av utrustning eller använda de uppkopplade systemen som en väg in i befintliga nätverk Det finns risk att detta motverkar trenden att integrera system, eftersom man samtidigt måste säkerställa att alla system är hundraprocentigt säkra, säger Linus. 

Framtidens medarbetare

Nya innovationer kräver nya kunskaper. Därför är jakten på rätt kompetens en viktig del för att lyckas med framtida fastighetsleveranser.

– Jag tror att FM-bolagen kommer behöva våga rekrytera specifika roller för att få välfungerande fastigheter. Att hitta personer med bred kompentens är självklart bra men i praktiken kan arbetsfördelningen bli ojämn. En del kompetenser har vi jättesvårt att hitta på marknaden därför behövs leverantörer som kan erbjuda kompetens inom flera områden, menar en fastighetschef inom detaljhandeln.

Linus Palmkvist på Coor håller med om att det kommer att vara viktigt att attrahera djupare teknisk kompetens i takt med att systemen som driftas och underhålls blir mer komplexa.  

– Att anställa en person med djupare specialiserad kompetens ställer andra krav jämfört med att anställa någon med bred profil, som kan nyttjas till fler arbetsuppgifter. För att på bästa sätt ta vara på specialisternas kunskaper kan man exempelvis behöva jobba mot flera kunder eller täcka större geografiska områden, säger Linus. 

Verktyg som använder exempelvis AR (Augmented Reality), som möjliggör att en specialist på distans kan stötta och guida en tekniker som arbetar lokalt, kan vara ett tillvägagångssätt förklarar Linus.  

– Det kan fungera ungefär som ett avancerat videosamtal och kan vara ett bra verktyg för att kunna erbjuda kunder specialistkompetens kostnadseffektivt och samtidigt erbjuda relevanta arbetsuppgifter för individen så att denna också kan utvecklas förklarar Linus Palmkvist. 

Helge instämmer, att hitta personer med rätt utbildning som kan hantera morgondagens teknik kommer bli viktigt. Men även miljöarbetet på företaget är en viktig del i att attrahera nya medarbetare.

– När vi är i processen att anställa ny personal, framför allt yngre, får vi ofta frågor kring hur vi arbetar med hållbarhet. De pratar ofta om långsiktiga mål och för dem är det viktigt att det finns en samsyn inom vissa frågor. Det är en viktig faktor som blir allt vanligare när det kommer till att vara en attraktiv arbetsplats. Min ambition är att tänka brett inom ledarskap för att bättre förstå dynamiken mellan människor, det är också något som är viktigt, säger Helge.

Hållbarhet – en nyckelfråga

Energireducering och klimatneutrala mål är sedan länge parametrar som inte kan utelämnas ur ekvationen för att klara av framtidens utmaningar.

Att ta ansvar för sin energianvändning och vara medveten om dess miljöpåverkan är och kommer vidare att vara en central aspekt uppger flera av Coors kunder.

– Att bedriva en energieffektiv verksamhet är idag en hygienfaktor. Hos oss är hållbarhetsaspekten med inom allt vi gör. I våra avtal med leverantörer specificerar vi att miljövänliga alternativ ska användas i så lång utsträckning som möjligt. Det kan handla om allt från en liten reservdel till hur en hel tjänst utförs.

– Vi undersöker möjligheterna med att i framtiden kunna stå för vår egen energitillförsel. Jag tror att det kommer bli vanligare att företag installerar egna energikällor för produktionen. Exempelvis genom utökad installation av solceller men också genom egen vindkraft, säger Helge.

En annan aspekt av frågan kring hållbarhet är behovet att satsa mer på återbruk. Linus Palmkvist tror att det behöver bli lättare för företag inom fastighetsbranschen att köpa återbrukade material och utrustningar. 

– Vi behöver hitta sätt att återanvända exempelvis olika typer av byggmaterial eller utrustningar. Problemet idag är att det ofta inte upplevs finnas i rätt mängder, eller att man kan vara osäker på innehåll och specifikationer. Om du exempelvis ska byta belysningsarmaturer önskar du kanske ett enhetligt utseende och då kan det vara svårt att hitta rätt modeller i rätt antal, säger Linus Palmkvist. 

En framtida lösning kan vara att bolag som säljer återbrukade material får till en mer kostnadseffektiv kedja.  

– Ibland kan det idag vara dyrare att köpa återbrukat eftersom det tillkommer kostnader för att demontera, renovera, testa och lagra produkterna. Hela den kedjan driver kostnad och är idag inte lika intrimmad som många kedjor för nyproduktion. När du köper nytt får du dessutom tydliga garantier, det är något som behöver bli bättre vid försäljningen av återbrukade material. Det börjar dyka upp fler företag som arbetar aktivt med försäljning av återbrukade produkter vilket är positivt, men än så länge är det fortfarande oftast mycket enklare att köpa nytt vilket är en utmaning och något som behöver förändras, avslutar Linus.